Top.Mail.Ru

Алексей Перлин, СМУ-6 Инвестиции: долевая реформа не сняла вопрос надежности застройщика

4908

Новая модель многократно уменьшает, но полностью не устраняет все риски. Когда мы говорим о бизнесе, никаких стопроцентных гарантий от краха никто дать не может, даже если это прописано в законодательстве.

 

Прошло 3,5 месяца после введения новых правил долевого строительства. Что поменялось для покупателя, какие риски остались и как оценивать надежность застройщика и банка в новой парадигме в интервью редакции Вести. Недвижимость рассказал директор девелоперской компании СМУ-6 Инвестиции Алексей Перлин.

- Давайте вернемся немного назад и вспомним, в чем заключался главный риск вложений в строящееся жилье до реформы. Где было узкое место в старой схеме? Сохраняется ли оно сейчас?

Основная проблема прежней системы – это прямое финансовое участие дольщиков в девелоперских проектах. В 2017 году из 4,7 триллионов рублей, вложенных в возведение жилья в нашей стране, 3 триллиона или 64% были деньгами покупателей, то есть непрофессиональных инвесторов. Вы можете представить себе, чтобы граждане инвестировали, скажем, в "Автоваз" 500 тысяч рублей, чтобы затем через год получить автомобиль? Именно так и происходило у нас на рынке жилья. А можете ли вы оценить риски вложений в российский автопром, авиацию, судостроение? Я – нет, как и 99% сограждан. Единственной отраслью в экономике, где потребитель фактически играл роль инвестора, было жилищное строительство. Прямое участие означает прямые риски.

Вторая проблема прежней системы – отсутствие какого-либо внешнего контроля за вложенными средствами. Застройщик генерировал значительные суммы и мог направлять их на разные проекты, играя как бы в рулетку. Если плохая новостройка не продается, то ее спасают выручкой от хорошей. Иногда схема ломалась. Так и появлялись обманутые дольщики.

- Что принципиально изменилось после 1 июля для новых проектов?

Покупатели квартир в строящихся домах больше не делают прямых инвестиций в бизнес или проект застройщика. Деньги дольщиков берёт на сохранение банк, который дал кредит на строительство выбранных ими квартир.

Второе изменение – банковский надзор, ведь теперь банк перенимает на себя риски дольщиков. Соответственно, кредит он выделяет исключительно целевой, то есть под конкретный проект, поэтому играть в рулетку, реализуя одновременно десяток новостроек, теперь нельзя. Девелопер может строить несколько жилых комплексов сразу, но по каждому из них он отчитывается перед кредиторами отдельно.

- Можно сказать, что новая схема финансирования жилищного строительства полностью устраняет риски?

Новая модель многократно уменьшает, но полностью не устраняет все риски. Когда мы говорим о бизнесе, никаких стопроцентных гарантий от краха никто дать не может, даже если это прописано в законодательстве.

На рынке сохранились два источника рисков. Первый – это банк. Хотя он и стал главным гарантом безопасности жилищного строительства, в то же время он превратился и в кредитора, и в держателя средств дольщиков, а между тем банки иногда "лопаются". Второй – сам девелопер, у которого по-прежнему могут возникнуть проблемы в бизнесе. Да, покупатель все равно не потеряет деньги, как раньше (и это главный прогресс в реформе), но он все же рискует временем.

- Давайте остановимся на банках. Центробанк составил ограниченный список игроков отрасли, которым разрешили участвовать в строительстве и открывать эскроу-счета. Разве это не лучшие из лучших?

Чтобы понять, лучшие ли банки привлечены в отрасль, достаточно взглянуть на список. Напомню, что первоначально он насчитывал порядка 60 игроков, а потом, после смягчения критериев, расширился до 90 банков. И несмотря на это, порядка 30 попавших в список организаций сразу открестились от жилищного строительства. заявив, что им не интересно участие в девелоперских проектах, и как бы говоря: "Спасибо за признание, но не в нашу смену". Они не хотят работать в этой отрасли. Несмотря на действительно "брендовый" реестр, мы хорошо понимаем, что даже крупные банки не застрахованы от отзыва лицензии или санации. Сейчас в списке много региональных игроков, которые в прошлые годы стали главной мишенью массовой чистки банковской системы. Что это значит для застройщика? Он должен быть уверен в том, что банк-кредитор не попадет в плохую историю в течение 2-3 лет, пока будет реализовываться проект. Этой гарантии нет.

- И что такая ситуация будет означать для дольщика?

Это значит, что реальная гарантия от каких-либо проблем – это вложение в проекты, профинансированные крупными банками со значительной долей государства. В остальных случаях риск остается. Часто можно наткнуться на подсчеты обманутых дольщиков: их количество варьируется от 30 тысяч до 100 тысяч человек и больше. Напомню, что только после отзыва лицензии у "Югры" необходимо было выплатить компенсации 35 тысячам вкладчиков.

Между тем ЦБ отзывает лицензии у десятков банков ежегодно. Это означает, что одна волна "чистки" банковской системы теперь может оставить после себя гораздо больше "обманутых" дольщиков, чем даже крах самого крупного девелопера в прошлом.

Конечно, теперь дольщик не теряет деньги, если его квартира не дороже 10 млн рублей, но временные потери могут произойти – разбирательства о банкротстве идут долго, как и санация. Простоя будет избежать трудно. Правда, в новых реалиях, я полагаю, ЦБ будет учитывать выданные застройщикам кредиты, чтобы не спровоцировать рост числа долгостроев.

- Как вы относитесь к страховой сумме 10 млн рублей? Достаточна ли она, особенно в Москве?

С одной стороны, большой плюс, что Агентство страхования вкладов вернет покупателю стоимость квартиры при наступлении страхового случая (отзыв лицензии или банкротство банка). Однако не больше, чем 10 млн рублей. Для 90% населения страны этого покрытия достаточно, но в Москве и Санкт-Петербурге значительное количество квартир даже на массовом рынке уже дороже 10 млн рублей. То есть, если квартира – обычная московская трёшка – стоит 13-15 млн рублей, то при банкротстве банка покупатель теряет 3-5 вложенных миллионов рублей. На мой взгляд, справедливее было бы привязать размер компенсации к средней цене строящегося жилья в каждом регионе, чтобы гарантии у жителей разных уголков России были одинаковыми.

- Недавно были озвучены прогнозы о том, что число обманутых дольщиков может вырасти в два раза с переходом на эскроу-счета: так как не все смогут получить проектное финансирование. На ваш взгляд, насколько высоки риски появления новых проблемных объектов? Насколько может растянуться решение этой проблемы?

Конечно, есть риск, что из-за реформы долевого строительства у части застройщиков (около четверти компаний) возникнут проблемы с завершением текущих проектов. Однако я полагаю, что это не станет массовой сложностью, и власти приложат все усилия, чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков.

Что касается покупателей, которые уже пострадали от действий недобросовестных девелоперов, то прогнозировать решение этой проблемы не берусь, потому что каждый долгострой – это своеобразная история. Завершение таких объектов зависит от очень разных факторов. Однако, в целом, сочетание слов "обманутый дольщик" с каждым годом мы будем слышать всё реже.

- Вы сказали, что вторым источником риска все равно остается застройщик. Что должно произойти, чтобы стройка встала, если строительство ведется на кредит?

Застройщик может обанкротиться, если он, к примеру, неправильно рассчитал затраты на проект. Помимо этого, есть риск корпоративного конфликта, который также может парализовать работу чисто технически. Вспомните компанию Urban Group, которая и опытная, и с большим портфелем качественных проектов, и строила на деньги Сбербанка, но все равно рухнула. Главная причина - конфликт акционеров, который привел к неуправляемости бизнесом.

Наконец, третьи лица способны потребовать исполнения определенных обязательств застройщика, не связанных с текущим проектом. Банк не всегда это предусматривает, а такой сценарий нарушает работу застройщика. В этом случае покупатель также рискует только временем, потому что банк охраняет вложенные средства. Придется ждать, пока кредитор не найдет нового застройщика. Но оговорюсь, что описанные мной ситуации экстраординарные. Они точно не будут массовыми.

- Как же теперь минимизировать риски, если смотреть на ситуацию с позиции покупателя?

Сначала нужно обратить внимание на банк. Пожалуй, самая железобетонная гарантия – это кредит от банковского топового игрока.

Теперь о девелопере. Реформа не сняла с повестки дня вопрос о надежности застройщика, который сегодня подразумевает два аспекта. Первый существовал и до реформы – собственно, сам профессионализм девелопера, то есть у него должны быть опыт работы с банками и портфель реализованных объектов. Второй – продуктовый. Поскольку риск потерять деньги теперь сведен практически к нулю, покупатель должен сконцентрироваться на самом продукте.

Раньше главный вопрос, который ставил перед собой дольщик, звучал: "Достроит ли застройщик объект?". Теперь же он формулируется так: "Достроит ли застройщик объект именно так, как обещал?".

Конечно, и прежде покупатели думали об этом, но сам собой ответ уходил на второй план на фоне риска вовсе не получить жилье и потерять деньги. Сейчас же клиенты будут строже наблюдать за девелопером и реализацией проекта: способен ли он выполнить все обещания по архитектурным решениям, начинке здания, инфраструктуре, чтобы все было как на картинках с сайта. Умение девелопера оправдать эти ожидания и станет главным критерием его надежности.

 

Связанные компании:
В этом году тарифы ЖКХ выросли дважды. Ощутили ли вы повышение коммуналки?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');?>