Антон Детушев, IKON Development: доля инвесторов на рынке апартаментов Москвы будет расти

Наталия Густова 3044

В ближайшие годы доля инвесторов будет возрастать из-за нестабильности в экономике и сокращении круга надежных и понятных активов.  Сегодня самый быстро растущий сегмент апартаментов - премиум-класс.

Девелоперы столичных апартаментов в 2018 году побили рекорд по запуску новых проектов, но уже в июле все они будут переведены на новую систему финансирования строительства, как того требует масштабная реформа. Об итогах года, законодательном статусе апартаментов и перспективах их развития в новых реалиях Вести.Недвижимость рассказывает генеральный директор компании IKON Development Антон Детушев.

- В прошлом году на рынок московских апартаментов вышло рекордное число проектов. С чем связана такая активность девелоперов? Как, на ваш взгляд, будет развиваться ситуация в этом году?

В 2018 году активность игроков подстегнули поправки в закон о долевом строительстве, которые повышали требования к бизнесу. Изначально эти правила распространялись на девелоперов, которые получили разрешения на строительство после 1 июля 2018 года. В итоге, большинство застройщиков запаслись разрешительной документацией весной, а к концу года начали запускать продажи. Арифметически их стратегия легко прослеживается: 20 из 35 проектов апартаментов появились на рынке во втором полугодии. В этом году всё будет иначе: скорый переход на проектное финансирование сейчас не мотивирует девелоперов начинать новые стройки. Поэтому, скорее всего, большинство застройщиков сосредоточатся на текущих проектах.

- Должен ли девелопер, который сейчас строит апартаменты, возводить детсады или школы (как, например, требуют у застройщиков квартирных домов)? Какие обязательства он несет перед городом?

Апартаменты не относятся к жилым зданиям с формальных позиций права, поэтому у их застройщиков нет обязанности создавать социальную инфраструктуру. Чаще всего это оправдано: почти все проекты 2018 года относятся к высокобюджетному сегменту. Покупатели такого жилья практически не ориентируются на комплексы с собственной социнфраструктурой, предпочитая обращаться в частные учреждения. В остальном апартаменты почти не отличаются от жилых домов по техническим нормам, поэтому по безопасности, качеству, экологичности и прочим параметрам они соответствуют большинству требований закона.

- Одним из самых важных аргументов в пользу покупки апартаментов является их цена. Как правило, апартаменты дешевле квартир (если мы говорим об одном классе жилья). Как за последние год-два изменилась эта разница, и как она будет меняться дальше? 

Разница в стоимости квадратного метра апартаментов и квартир сохраняется. Сейчас она составляет в среднем 15%. Однако, ценовых вариаций много. Можно найти конкурирующие проекты апартаментов и квартир с разницей в стоимости до 20-30%. Я не вижу причин для изменения расстановки сил в будущем, ведь текущий правовой статус апартаментов сохраняется, а спрос на них устойчив. При этом нельзя сказать, что благодаря более выгодным ценам апартаменты перетягивают к себе покупателей квартир.

- Как изменился спрос на апартаменты? Что и где хотят приобретать покупатели (какие форматы, локации наиболее востребованы)?  

Количество сделок с апартаментами в Москве в 2018 году выросло. Заметнее всего повысился спрос на премиум-класс (в 2,5 раза). Сейчас это самый быстро растущий сегмент. При этом в комфорт-классе число договоров долевого участия увеличилось на 25%, а в бизнес-классе – на 16%. Интерес к апартаментам премиум-класса растет, потому что многие проекты бизнес-класса, откровенно говоря, не дотягивают до заявленного сегмента с точки зрения качества и проработки. Клиенты переориентируются на класс выше. К тому же в премиум-классе можно найти объекты по привлекательным ценам.  К примеру, в проекте премиум-класса Chkalov средний квадрат апартаментов с отделкой обходится в 350 тыс. рублей, тогда как в среднем по сегменту – 461 тыс. рублей.

- Формат апартаментов развивается уже более десяти лет. В посткризисные годы этот тип недвижимости стал более разнообразным, проникая в различные сегменты рынка. Как эволюционирует качество проектов апартаментов?

Помимо ценового преимущества, проекты апартаментов часто должны быть на уровень выше своих «квартирных конкурентов» по качеству и оригинальности. К примеру, в нашем проекте Chkalov мы решили воплотить популярную на Западе концепцию residential + retail. Комплекс состоит из автономной «жилой части» (обычно на верхних этажах), а также большого кластера коммерческих объектов, кафе, ресторанов, коворкингов, общественных зон, террас, размещенных на первом уровне здания (как правило, на стилобате). То есть здание представляет собой абсолютно автономный «корабль», резиденты которого могут жить, отдыхать, вести дела, развлекаться, наслаждаться шикарными видами, не покидая его пределов.

- Часть покупателей апартаментов – это те, кто приобретает их для себя, часть – инвестиционные сделки. Каково сегодня это соотношение? В какую сторону эта пропорция будет меняться в ближайшие год-два?

Спрос распределяется между инвесторами и обычными покупателями неравномерно, поэтому любые усредненные значения бессмысленны. К примеру, в проекте клубного формата, насчитывающем одну-две сотни апартаментов с отделкой и удачно расположенном рядом с метро, доля инвесторов может достигать 20-30%. В масштабном комплексе апартаментов с собственной инфраструктурой и высокой ценой инвесторы приобретают не больше 10-15% объектов. Причем в первом случае много инвестируется в аренду, а во втором – в спекулятивную перепродажу. В ближайшие годы доля инвесторов будет возрастать из-за нестабильности в экономике и сокращении круга надежных и понятных активов.   

- Не первый год ведутся разговоры о законодательном статусе апартаментов - приравниванию их к жилью. Что тормозит процесс легализации апартаментов, на ваш взгляд? Когда могут принять закон о статусе апартаментов?

На мой взгляд, на высшем уровне нет четкого понимания, что делать с апартаментами. Фактически такой сегмент существует, формально – нет. Необходимо завершить пересмотр строительных норм, снизить их чрезмерную детализацию, зачастую, уже неактуальную. Вы можете посетить практически любой комплекс апартаментов, особенно в высокобюджетном сегменте, и не найти никаких различий с жилыми зданиями. Как только мы модернизируем строительные нормы, тогда можно решить вопрос и о правовом статусе апартаментов.

- Как изменится рынок апартаментов после отказа от долевого финансирования?

Реформа строительства осложнит жизнь девелоперам апартаментов. Основное конкурентное преимущество формата – более низкая по сравнению с квартирами стоимость – может быть утрачено.  Банковское финансирование и повышение издержек заставят застройщиков увеличить цены. Помимо этого, некоторые девелоперы начнут продавать площадки нежилого назначения, поэтому предложение апартаментов может снизиться. Однако в целом я не вижу каких-то принципиальных особенностей в целевом финансировании апартаментов: если девелопер создает ликвидный и интересный проект, то он найдет инвестора.

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>