Евро по 80, доллар по 70: что будет дальше с ценами на жилье

Наталья Густова 71250
фото: shutterstock

Каких-то существенных измененений на рынке жилья в ближайшей перспективе ждать не стоит. Многие покупатели на фоне возможного роста ипотечных ставок поспешат купить жилье. Но в дальнейшем рынок может потерять до 20% спроса на фоне усиления инфляции, не исключают эксперты. Серьезных ценовых колебаний пока не предвидится. 

Курс евро на этой неделе впервые с марта 2016 года превысил отметку в 81 рублей, а доллар торговался по цене свыше 70 рублей. Все потому что на российскую валюту давят санкции - уже введенные и планируемые.  

В конце августа в силу вступил очередной пакет санкций США, который предполагает запрет на экспорт в Россию некоторых товаров, например, электронных устройств, оборудования для добычи нефти и газа. Еще один пакет санкций против России может вступить осенью, существенные ограничения могут коснуться крупнейших российских банков.

Помимо этого, в среду президент США Дональд Трамп подписал указ об ответственности за вмешательство в выборы. Документ предполагает автоматическое введение санкций, если разведка и Госдеп смогут представить достаточные доказательства, подтверждающие факт вмешательства. В списке возможных ограничений — замораживание активов, ограничение доступа к финансовым институтам, кредитам, инвестициям из США.

Валютные колебания на фоне санкционного давления в этом году уже были. Так, в апреле рубль уже был под ударом, когда против российских политиков, бизнесменов и подконтрольных им предприятий США ввели очередной пакет санкций.

Тогда эксперты впервые предположили повышение ипотечной ставки, но ее увеличения не пслучилось. Зато сегодня можно наблюдать вполне реальный рост ставок. ЦБ заявил о том, что ипотечная ставка впервые в июле показала рост. В Минстрое РФ также не исключили, что в ближайшее время ипотека подорожаетна фоне неопределенности валютного рынка. Банки уже на это отреагировали. О возможном повышении кредитных ставок сообщил глава Сбербанка Герман Греф.

Вести. Недвижимость опросили экспертов относительно того, что произойдет с российским рынком недвижимости, ждать ли серьезного повышения цен и резкого снижения спроса, особенно на фоне удорожания ипотеки. Именно она в последние полтора года была драйвером развития рынка.

Управляющий  партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

"В долгосрочной перспективе санкции, нестабильность на валютном рынке, а также неясные перспективы экономического роста отразятся негативно на рынке недвижимости. Ослабление рубля автоматически приводит к росту инфляции, потому что экономика России зависит от импорта жизненно важного оборудования и сырья, которое так или иначе применяется почти во всех отраслях".

Это значит, что повышенные издержки на дорожающий импорт перекладываются на плечи потребителей, сокращая таким образом их реальный располагаемый доход. В свою очередь это приведет к снижению спроса на жилье, так как в текущей ситуации заработки россиян находятся на очень низком уровне. То есть в целом готовность и желание покупать жилье при низких доходах уменьшатся, поясняет эксперт.

"Как только повысятся темпы инфляции, ЦБ повысит ключевую ставку (возможно), уже в текущую пятницу) и это приведет к росту стоимости займов, в том числе и ипотечных. Ипотека в последние годы стала главным стимулом спроса на новостройки. Она применяется в 55% сделок. Удорожание кредита в долгосрочной перспективе приведет к падению спроса на 20-25%", - полагает Мария Литинецкая.

Чтобы избежать проблем из-за санкций, экономика должна стать более автономной, необходим рост реального сектора и более справедливое распределение национального дохода. Важно поддерживать внутренний спрос, а не ограничивать его, добавляет она.

Однако, эффект со спросом на фоне роста ипотечных ставок может быть и положительным, не исключает  аналитик группы исследований и прогнозирования АКРА Василиса Баранова.

"В случае значительного усиления внешних рисков (торговые войны, финансовая нестабильность в других развивающихся экономиках, новые санкции) может произойти рост рублевых ставок. Тогда, если высокая волатильность курса рубля сохраниться, а у населения появятся ожидания, что ставки вырастут, в моменте может быть рост ипотечного кредитования и, следовательно, спроса на недвижимость. Например, такая ситуация наблюдалась перед кризисом 2014-2015 гг. до повышения ставок", - говорит она.

В случае реализации самого негативного сценария и при росте ставок, спрос на недвижимость может снизиться. Тем не менее, даже во время экономического спада и финансовых кризисов 2008-2009 и 2014-2015 гг. покупка недвижимости оставалась самой стабильной компонентой в сбережениях населения, отмечает эксперт.

"Если в кризисные периоды доля недвижимости в располагаемых доходах населения составляла 3,9%, то в некризисные годы около 4%. В основном это произошло потому, что население часто покупает недвижимость из-за желания спасти покупательную способность своих денег от инфляции", - добавляет Василиса Баранова.

Валютный курс на сегодняшний день не столь значимый фактор для рынка недвижимости, как предстоящие изменения в долевом законодательстве, считает ведущий аналитик по корпоративным рейтингам "Эксперт РА" Николай Власов. Сегодня нет паники, подобной тому, как была зимой 2014 года, считает эксперт.

"Валютный курс это не самый значимый фактор сейчас на рынке жилой недвижимости, который может резко поднять продажи за счет бегства вкладчиков в недвижимость. До этого наблюдалась большая экспозиция нераспроданных квартир на  первичном рынке, что может говорить об относительно инертном спросе. Рынок и так сейчас испытывает более значимые изменения, застройщики достраивают и распродают последние объекты по ДДУ, в рамках старых требований 214-ФЗ, идет постепенная  перестройка рынка и перебалансировка механизмов ценообразования в новых условиях", - говорит Николай Власов.

Директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов в свою очередь считает, что ослабление рубля нельзя назвать однозначно отрицательным факторов для российской экономики. В выигрыше, например, в таких условиях могут оказаться компании-экспортеры. Для девелоперов, которые используют зарубежные стройматериалов, ослабление рубля – плохая новость.

Сами валютные колебания, по его мнению, простимулируют к покупке некоторых граждан. Скорее всего, такие покупатели захотят сохранить свой капитал, опасаясь обесценивания своих накоплений.

"Мы не прогнозируем наступления на вторичном рынке недвижимости такого же ажиотажа, какой наблюдался в конце 2014 года. Все-таки люди уже привыкли к постоянным новостям о введении все новых и новых санкций и их негативном влиянии на национальную валюту, и они уже гораздо спокойнее реагируют на эту словесную интервенцию. Поэтому, образно говоря, вряд ли вторичка второй раз войдет в эту реку", - считает Михаил Куликов.

К ценникам в валюте в массовых сегментах мы все же не вернемся, так как в сознании большей части наших сограждан произошел коренной перелом – они мыслят уже рублевыми категориями, добавляет он.

На рынок новостроек произошедшие скачки валют не повлияли существенным образом, а сами покупатели уже адаптировались к нестабильной обстановке, отмечает генеральный директор Tekta Group  Роман Сычёв.

"В наших проектах мы не фиксировали всплеска числа сделок, хотя продажи в тот период все равно выросли, но на ожидаемом нами уровне. Такую же картину мы наблюдаем и сейчас. На мой взгляд, покупатели недвижимости в целом адаптировались к неспокойной обстановке в международной политике и экономике и стараются принимать решения исходя из того, как складываются их жизненные обстоятельства. Если приобретение жилья было запланировано и все приготовления завершены, то падение рубля может только ускорить этот процесс", - говорит он.

В обозримой перспективе (полгода-год) какого-либо кризиса на рынке жилья ожидать не стоит считает топ-менеджер. Специфика отрасли в том, что она замедленно реагирует на конъюнктурные колебания,. экономики. Пока ставки сохраняются на относительно низком уровне – 9,5-10% годовых – активность клиентов останется высокой. Более того, начало повышения ставок банками подстегнет спрос к дальнейшему росту.

 

Брали ли вы когда-либо ипотеку?