Ипотека может стать недоступной для части россиян

9486

ЦБ вводит повышенные коэффициенты риска по ипотеке с первоначальным взносом ниже 20%. Банки, скорее всего, сократят долю таких кредитов или повысят ставки по ним.

 

Банк России с 1 января 2019 года повышает коэффициент риска со 150% до 200% по ипотеке с низким первоначальным взносом (ПВ), соответствующее решение размещено на сайте регулятора.

Это значит, что банкам, выдавая ипотеку с минимальным взносом, придется создавать повышенные резервы по таким кредитам, что приведет к снижению прибыли. В ЦБ в свою очередь говорят, что "принимаемые меры направлены на обеспечение устойчивого развития ипотечного сегмента".

Регулятор опасается, что массовая выдача таких кредитов может спровоцировать кризис (особенно на фоне снижающихся до недавнего времени ипотечных ставок), и часть покупателей будут не в состоянии обслуживать свои займы. Как правило, ипотеку с низким ПВ берут те, кому на больший первоначальный платеж просто не хватает средств. А значит, может в будущем не хватить средств на погашение самого кредита.

Кредиты с ПВ до 20% в последнее время демонстрировали рост. Так, на начало прошлого года доля таких кредитов была равна 14%. В первом полугодии этого года, по данным ЦБ, она выросла до 40%.  Не остановило банки и то, что ЦБ в этом году уже сыграл на повышение, и увеличил коэффициент риска для кредитов с ПВ до 10% со 150% до 300%, а для займов от 10% до 20% — со 100% до 150%.

Доля в 40% - это достаточно высокий показатель, отмечает ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. "Однако его рост за последние год-полтора объясним – население пытается реализовать отложенный ранее спрос на жилье, пока и цены на недвижимость, и процентные ставки находятся на комфортных уровнях", - поясняет она.

Наличие интереса заемщиков к небольшим суммам первоначального взноса объясняется, прежде всего, экономической ситуацией и снижением реальных доходов населения на протяжении большого отрезка времени, добавляет руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости "Бон Тон" Ольга Шихова.

По данным "Бон Тон", значительная доля кредитов оформляется с первоначальным взносом на уровне 30-35%. На тех, кто вносит  до 20% от стоимости недвижимости, приходится порядка 20%. Что касается наиболее рискованной ипотеки, с ПВ до 10%, то сегодня она практически не выдается, ее доля - порядка 1%, отмечают аналитики ДОМ. РФ.

Эксперты обращают внимание, что ипотечные кредиты с низким ПВ гораздо хуже обслуживаются и чаще уходят в дефолт. "Такие кредиты могут показаться доступнее, однако на самом деле ипотечный платеж по ним выше – как за счет большего размера кредита, так и за счет повышенной ставки. Платежная нагрузка на домохозяйство является гораздо более значительной, чем по кредитам с первоначальным взносом 20% и выше", - отмечают в ДОМ. РФ. При этом, основной объем ипотеки с низким ПВ приходится на кредиты со взносом от 15%. С точки зрения вероятности дефолта такие кредиты не относятся к высокорискованным и практически не отличаются от кредитов со взносом 20%, добавляют они.

Повышать ставки или первоначальный взнос

Само ужесточение требований приведет к тому, что банки будут вынуждены повышать ипотечную ставку по кредитам с ПВ ниже 20%, либо увеличивать сам первоначальный платеж, говорят эксперты.

Не исключено, что банки сократят долю таких выдач. Соответственно, для части потенциальных заемщиков ипотека станет недоступна.  Ранее в "Метриум" подсчитали, что треть покупателей жилья в Москве может потерять доступ к ипотечным кредитам после ужесточения правил кредитования с низким ПВ.

"Ожидаемо, что банки компенсируют  более высокие риски за счет увеличения ипотечных ставок и ужесточения  требований к заемщикам. Повышение,  скорее всего, составит порядка  0,5%", - считает руководитель департамента ипотеки агентства недвижимости "Бон Тон". На фоне общего повышения процентов на ипотечном рынке ставки на продукты с низким ПВ до конца года вырастут более значительно, полагает Екатерина Щурихина.

Если же крупные игроки решат поднять требование к ПВ до 20% и выше, то на рынке может усилиться негативная тенденция, на появление которой уже указывал ЦБ – получение заемщиком нецелевого потребительского кредита, который используется для внесения первоначального взноса по ипотеке.

"Эта ситуация является более опасной для заемщика, долговая нагрузка которого возрастает более значительно, чем при взятии ипотечного кредита с меньшим первоначальным взносом, и, как следствие, для банка-кредитора", - отмечает Екатерина Щурихина.

Доля выдаваемых банками ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом будет снижаться, считают в Аналитическом центре ДОМ. РФ. "Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно повлияет на небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала. Предлагаемые меры в целом не повлияют на ипотечные ставки, и послужат дальнейшему росту качества ипотечного портфеля", - говорят они.

Риски минизируют, но часть потенциальных заемщиков отрежут

В Ассоциации российских банков считают само ужесточение требований к ипотечным кредитам излишней мерой. "Мы понимаем желание ЦБ обеспечить устойчивость рынка и минимизировать риски. Но также мы бы хотели, чтобы регулятор понимал, что избыточные действия могут способствовать стагнации ипотечного рынка", - говорит президент Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян.

По его мнению банки, скорее всего, сократят объемы выдач ипотечных кредитов с низким ПВ, так как обеспечивать соответствующие резервы станет невыгодным и неподъемным. Само влияние на рынок будет очевидным: чем выше требования, тем ниже активность на рынке. "Определенная часть потенциальных заемщиков окажется отрезанной от ипотеки из-за ужесточения требований. Повышение коэффициента риска приводит к тому, что кредиты выдаются под более высокий процент. Это усложняет получение ипотеки", - поясняет Тосунян.

Сейчас существует большая потребность в жилье, и тот рост, который демонстрировал ипотечный рынок, надо оценивать на фоне этого высочайшего спроса, отмечает он. По многим показателям ипотечного кредитования Россия еще сильно отстаёт от развитых стран, а самому рынку есть, куда расти.

"Доходы населения сейчас не самые высокие, есть тенденция к снижению. Ипотечное кредитование дает шанс обзавестись собственным жильем, и удовлетворить существующий спрос. Ужесточение требований и повышение ставок в свою очередь сужает эти возможности", - отмечает президент Ассоциации российских банков.

В "ДельтаКредит" настроены более оптимистично и не ожидают значительного влияния на ипотечный рынок. ЦБ уже повышал в этом году коэффициенты риска для кредитов с низким первоначальным взносом,  и тогда значительной корректировки по ставкам не наблюдалось, отмечает руководитель финансового контроля банка "ДельтаКредит"  Марина Котова.

"Мы предполагаем, что и в этот раз повышение коэффициентов риска не окажет значительное влияние на потенциальный спрос на ипотеку", - говорит она.  

По данным банка, доля кредитов с ПВ менее 20% по итогам 8 месяцев составила 22%. "На данный момент мы не предполагаем увеличения ставок из-за роста коэффициента риска по кредитам с низким первоначальным взносом", - добавляет Марина Котова.