Ипотека по-немецки: личное спокойствие под 1,9% годовых

18498
фото: shutterstock.com

Нерезидентам, не имеющим дохода на территории Германии, ипотеку не дадут. При этом, можно зарегистрировать компанию в Германии и взять ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость.

 

Россияне поставили абсолютный рекорд ипотечной активности: в 2018 году они заняли свыше трех триллионов рублей (в полтора раза больше, чем годом ранее), а ипотечный портфель банков вырос почти на четверть. Этому помогла супернизкая (для отечественного рынка) ставка в 8,5–9,5%. Многие россияне кинулись брать кредиты на квартиры с инвестиционными целями: они рассчитывают их сдавать, а после выплаты займа получать дополнительные дивиденды на пенсии.

Но сегодня в смысле долгоиграющих инвестиций выгодное предложение делает Германия. В  тонкостях немецкого ипотечного вопроса редакция Вести. Недвижимость разбиралась вместе с управляющим партнером  Kaiser Estate (Мюнхен) Борисом  Бронштейном.

Главное отличие ипотеки в Германии – ставка ниже в 5-6 раз российской

Дополнительный доход в старости, сохранение накоплений или далеко идущие планы по развитию международного бизнеса – ипотека в Германии симпатизирует инвесторам, которые не привыкли класть все яйца в одну корзину, говорит Борис  Бронштейн.

В пользу немецкой ипотеки выступают три аргумента: убедительная надежность немецких банков (ни одного банкротства с 1900 года), низкие ставки (от 0,9 до 1,9%) и скрупулезная проверка всех объектов недвижимости, которые становятся обеспечением займа.

При этом, тщательно же проверяются и доходы, и кредитная история заемщика. По немецким законам, ежемесячные платежи по ипотеке не могут быть выше 35% от заработка, а в расходах учитываются и алименты, и затраты на обучение, и аренда жилья.

Ипотека выдается как на вторичные объекты, так и на строящиеся. Только в этом случае оплата по закону происходит в 7 этапов, по ходу строительства. Срок кредитования составляет от 10 до 30 лет, первоначальный взнос на первую ипотеку – от 50% (хорошая кредитная история дает шанс получить кредит и с 20%  – но это уже обговаривается с банком в индивидуально).

Главное отличие ипотеки в Германии – ставка ниже в 5-6 раз. Но есть также нюансы, касающиеся досрочного погашения кредита и налоговых платежей. Досрочные выплаты по ипотеке, как правило, возможны в размере не более 10% от тела кредита ежегодно (сверх того, что оплачивается ежемесячными платежами).

Однако этот момент каждый банк устанавливает индивидуально для каждого клиента. В этом еще одна приятная особенность ипотечной системы в Германии: здесь бизнесмен-заемщик – полноправный участником диалога с банком и имеет право выбирать удобные для себя условия займа. Правда, нужно учитывать, что это все может повлиять на процент.

Что касается налогов на недвижимость, то в Германии они варьируются от 25 до 32%, в зависимости от региона. Здесь у бизнеса есть преимущество перед частными лицами: если кредит зарегистрирован на компанию, которая только управляет собственным активом (сдает в аренду студенческое общежитие или дом престарелых, например), налог будет снижен до 15,8%.

А у нерезидентов налоги могут быть снижены до 0% совершенно легально, достаточно лишь правильно оформить все необходимые документы.

Ипотечное кредитование в России ориентировано, прежде всего, на наемных работников, владельцев же бизнеса и индивидуальных предпринимателей банки встречают крайне прохладно. В Германии, напротив, накоплен серьезный опыт работы банков с предпринимателями. Кредитные организации тщательно проверяют источники дохода заемщика и объекты недвижимости, которые становятся предметом залога, и уверены в их ликвидности, отмечает эксперт.

Как обстоят ипотечные дела для иностранцев

Нерезидентам, не имеющим дохода на территории Германии, ипотеку не дадут, говорит Борис  Бронштейн. Но и здесь есть выход - можно зарегистрировать компанию в Германии и взять ипотечный кредит на инвестиционную недвижимость, отмечает эксперт. Это может быть магазин, офис, студенческие или бизнес-апартаменты. Тем более, что вложения в студенческое жилье за последние пять лет в Европе выросли на 87%. Этот вид инвестиций оказался особенно актуальным для Германии и Великобритании, где учится порядка 5 миллионов студентов.

Регистрация самого бизнеса и открытие счета в Германии происходит за пару часов. На подбор объекта, выдачу кредита и необходимую бюрократию уйдет не больше месяца, а чаще всего можно уложиться и в неделю-две.

Присутствовать в Германии при этом совершенно не обязательно. По словам Бориса Бронштейна, большая часть иностранных инвесторов никогда не видели свои объекты недвижимости: почти все вопросы можно решать дистанционно.

Кроме того, нерезидентам выдается ипотека только под инвестиционную недвижимость: объект будет сдаваться в аренду, а это и будет гарантией оплаты по кредиту. Стоит отметить, что в Германии арендные договора заключаются на годы, а коммерческие соглашения подписываются на 5-15 лет, и их невозможно расторгнуть в одностороннем порядке.

Допустим, инвестор решит приобрести в Мюнхене студенческие апартаменты на сумму в 1 млн евро –  74 млн рублей. При первоначальном взносе в 50% и ежегодной ставке в 1,9%, ежемесячные платежи составят 135 тыс рублей. При этом на студенческие апартаменты в Германии всегда сохраняется высокий спрос, а сдача в аренду обеспечивает до 4% прибыли в год (то есть инвестор покроет свои издержки).

По мнению Бориса  Бронштейна, ипотека на инвестиционную недвижимость Германии – это еще один надежный способ вложения средств с далеко идущими планами. В условиях того, что мир становится все более глобальным, иметь несколько "запасных аэродромов" в разных частях света – естественное желание любого инвестора, заключает эксперт.

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>