Кирилл Игнахин, Level Group: придание апартаментам правового статуса – это только вопрос времени

2944

Сегодня апаратменты продаются на 30% дешевле. В основном - из-за своего неопределенного статуса. 

Споры о статусе апартаментов идут не один год (сегодня они относятся к нежилым помещениям). В Госдуме недавно заявили, что после принятия закона о хостелах, парламентарии возьмутся за статус апартаментов. Пока дольщики, приобретающие апартаменты, никак не защищены законом. Генеральный директор Level Group (компания наряду с привычными квартирами строит апартаменты) Кирилл Игнахин рассказал редакции Вести.Недвижимость, почему застройщики выбирают апартаменты, и какое будущее в России у апартментов. 

- Почему апартаменты до сих пор остаются для многих россиян непривычным форматом недвижимости?

Для большинства россиян апартаменты остаются малоизвестным форматом жилья в основном в связи с тем, что они распространены преимущественно в Москве, Санкт-Петербурге и в Краснодарском крае. По такой «географии» нетрудно догадаться, что апартаменты появились как результат процесса активного освоения земельных участков в крупных городах с дорогой землей и недостатком новых площадок. Эти условия подталкивают застройщиков к повышению плотности застройки, что абсолютно нормально – такой же этап в своем развитии проходили практически все крупнейшие мегаполисы в развитых странах.

Проблема в том, что в России существуют довольно жесткие, местами излишне детализированные и, к сожалению, устаревшие, строительные нормы. Если здание хотя бы на несколько градусов не так обращено к солнцу – десятки квартир уже нельзя назвать жилыми помещениями, потому что они не проходят по норме инсоляции и признаются апартаментами. Однако на практике различия между квартирами и апартаментами минимальные и не прослеживаются в конкретных качественных характеристиках.

- Что отличает апартаменты от привычных всем квартир?

С юридической точки зрения основное отличие апартаментов от квартир – это их правовой статус. Если помещение не отвечает хотя бы одному из требований строительных правил, скажем, в течение дня солнечный свет проникает в него менее четырех часов, то оно уже не может быть признано жилым. При этом все прочие нормы могут быть полностью соблюдены. Соответственно, при постановке такого помещения на кадастровый учет оно получает статус «нежилого» или «апартамента».  

Из юридического статуса возникают и прочие отличия. У нежилых помещений более высокая ставка имущественного налога. К примеру, в Москве она варьируется от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости помещения, тогда как владельцы жилья платят 0,1%. В то же время кадастровая стоимость апартаментов примерно в 1,5 раза ниже, чем у квартир.  Кроме того, в апартаментах нельзя прописаться, так как Жилищный кодекс России позволяет оформить постоянную регистрацию только в жилых помещениях. Соответственно, жить в апартаментах можно, но претендовать на определенные льготы или голосовать на местных выборах не получится.

Все эти юридические отличия обуславливают основную рыночную особенность апартаментов, как продукта, – более низкую цену. Как правило, стоимость формально нежилых объектов заметно ниже, чем у квартир. Обычно разница в цене достигает 15-20%. Именно это и привлекает в апартаментах многих покупателей.

- В чем разница тогда между комплексом апартаментов и апарт-отелями?

Комплекс апартаментов фактически ничем не отличается от многоквартирного дома, кроме юридического статуса помещений (они считаются нежилыми). Такая новостройка возводится на основе тех же архитектурных и качественных принципах, что и жилой дом, и реализуется так же, то есть для постоянного проживания покупателей. Условно говоря, аудитория у комплекса апартаментов примерно такая же, как и у обычного жилого комплекса.

Апарт-отель – это более специфический продукт. По своему юридическому статусу обычно он схож с комплексом апартаментов, то есть апарт-отель состоит из «нежилых» помещений. Однако основная целевая аудитория у проектов апарт-комплексов другая. В основном это инвесторы, бизнесмены, нуждающиеся во втором доме (скажем, недалеко от места работы) деловые туристы и т.п. Для них предусмотрено гостиничное управление, дополнительные услуги (скажем, консьерж-сервис), уборка номеров и т.п. То есть апарт-отель – это все-таки в большей степени гостиница, нежели жилой комплекс, что не отменяет возможности проживать в ней постоянно. При этом у жителей апарт-отеля, как и у постояльцев гостиниц, есть возможность оформить временную регистрацию.

- Много ли осталось удачных для возведения апартаментов участков земли в старой Москве? Какие еще параметры, кроме локации, учитываются?  

Апартаменты – это скорее вынужденная мера застройщиков, нежели какая-то особая стратегия девелопмента. На стадии разработки проекта застройки инвестор старается минимизировать число таких объектов (или корпусов с такими помещениями). Однако строительные нормы или процедура изменения назначения участка остаются сложными и не отвечают реалиям нашего времени, поэтому формат апартаментов сохраняется на рынке новостроек. Обычно такие комплексы появляются в бывших промзонах или небольших участках с маленьким производством. С точки зрения девелопмента мы подходим к таким площадкам ровно так же, как и при строительстве исключительно жилых проектов – стремимся дать клиентам одинаково качественный продукт независимо от правовых формальностей.

- Интересен ли этот формат в Подмосковье?

В Московской области есть комплексы апартаментов, но они остаются исключительной редкостью для этого региона. Нередко статус апартаментов обусловлен не техническими характеристиками самого здания, а формальным назначением земельного участка, на котором оно построено. В городах участков под жилищное строительство не так много, а активно осваиваемые территории бывших промзон имеют производственный статус. Смена статуса – очень затратное и длительное мероприятие. В Московской области ситуация иная. Здесь есть земля для жилищной застройки, поэтому апартаменты появляются гораздо реже.

- Что особенно важно при строительстве именно апартаментов? Может быть, здесь более, чем в любом другом случае, важна планировка или какие-то интересные архитектурные решения?

Московские застройщики работают на рынке с очень острой конкуренцией. В продаже насчитывается свыше 350 проектов жилых и апартаментных комплексов. В такой ситуации нет никакой возможности предлагать клиенту продукт, хоть в чем-то уступающий конкурентам. Поэтому большинство комплексов апартаментов почти ничем не отличаются по своим качественным характеристикам от многоквартирных жилых домов. Чаще всего статус апартаментов обусловлен нежилым назначением участка или несоответствием устаревшим нормам инсоляции. Фактически разница проявляется только во владении апартаментами, так как расходы на их содержание могут быть несколько выше, чем у аналогичной квартиры. Кроме того, в них нельзя прописаться. Далеко не для всех покупателей эти особенности имеют большое значение. Как показывает статистика, у покупателей апартаментов чаще всего уже есть жилье и прописка.  

Как я уже заметил, важно устранить любые различия между апартаментами и квартирами. С точки зрения качества – это должны быть практически одинаковые продукты. Хотя, конечно, всех различий не удастся избежать по определению. В качестве примера приведу один из наших проектов, который состоит из пяти кварталов. Каждый квартал – это две высотные башни (от 24 до 39 этажей), размещенные на пятиэтажном стилобате. В стилобате все помещения, как правило, относятся к апартаментам, а в башнях – квартиры. Однако свои плюсы и минусы есть у всех объектов, поэтому едва ли можно провести четкую грань. Чаще всего апартаменты и квартиры абсолютно идентичны, но могут располагаться в разных корпусах или на разных этажах.

 - Каким строительным компаниям интересны в качестве точки приложения сил именно апартаменты: должна ли компания быть обязательно крупной, с опытом возведения объектов разного ценового уровня?

С точки зрения непосредственно строительства, разницы между двумя сегментами нет. Подходы и цели при строительстве как жилого, так и апартаментного комплекса одинаковы. Разница может возникнуть на этапе управления, если речь идет о полноценном апарт-отеле с гостиничным управлением. Для таких целей необходима профессиональная управляющая компания с соответствующим опытом.

- Что можно посоветовать потенциальным инвесторам? Вопрос прибыльных инвестиций – не праздный. Как инвестору выбрать правильную стратегию инвестиций в апартаменты?

Инвестировать в апартаменты выгоднее, чем в квартиры, прежде всего, благодаря низкому порогу входа. Приобретая апартаменты можно сэкономить 20-30% по сравнению с покупкой жилого объекта аналогичной площади. Относительно низкая стоимость делает апартамент удачным вложением в арендный бизнес. Долгосрочная аренда такого помещения может принести от 10% до 12%, а краткосрочная – 13-14%. Однако, чтобы получить максимальную доходность, необходимо правильно выбрать комплекс апартаментов. Если мы говорим о Москве, то подходящий комплекс должен находиться в пешей доступности от станции метро, относительно недалеко от центра, в районе с развитой коммерческой и социальной инфраструктурой. Важно чтобы поблизости были «точки притяжения» потенциальных арендаторов. К ним могут относиться крупные бизнес-центры или деловые кварталы, а также университеты и студенческие городки.

- Каковы, на ваш взгляд, перспективы рынка апартаментов как для Москвы, так и для других крупных городов страны?

Я полагаю, что рынок апартаментов будет сохранять свою долю в структуре предложения столичных новостроек. Сейчас она составляет порядка 20%. Данный формат будет интересен определенной группе покупателей, пусть и не большой, но стремящейся сэкономить 15-30% на стоимости жилья. Есть люди, которым не принципиально важно иметь «прописку», но им нужно жилье здесь и сейчас, причем по доступной цене. Придание апартаментам четкого правового статуса – это только вопрос времени. Учитывая возможный рост стоимости жилья в России, можно прогнозировать увеличение спроса на аренду жилья. Как я уже отметил, апартаменты идеально подходят для развития проектов цивилизованного квартирного найма. Собственно, такие проекты уже реализуются: «Дом.рф» инвестирует в том числе в апартаменты для создания доходных домов. Впрочем, частные инвесторы с меньшими средствами также смогут заработать на этом рынке. Полагаю, апартаменты будут развиваться и в формате апарт-отелей. Причем если сейчас минимальный порог входа исчисляется стоимостью самого доступного апартамента, то в будущем появится возможность совершать паевые инвестиции: можно вложить, скажем, миллион рублей и наряду с еще пятью инвесторами получать доход от сдачи одного апартамента.

Связанные компании:
Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>