Top.Mail.Ru

Москвичи скупают квартиры, опасаясь дорогой ипотеки и роста цен

Наталья Густова 8999
фото: shutterstock.com

Спрос на недвижимость в новостройках московского региона показал стремительный рост. Причины – дорожающая ипотека, валютные колебания и переход к проектному финансированию. Цены пока остаются относительно стабильными, но это может быть ненадолго.

Нынешний октябрь побил очередной рекорд на рынке московских новостроек. Объем продаж вырос почти на четверть (23,8%) по сравнению с сентябрем, и эта цифра стала рекордной для рынка, подсчитали аналитики ЦИАН, опираясь на данные Росреестра.

Речь идет о покупке квартир по системе долевого участия (ДДУ). Так, в октябре на столичном рынке новостроек (Москва, область и присоединенные территории) было заключено почти 14 тысяч договоров.  Наибольший рост продаж аналитики отмечают в Новой Москве: в октябре здесь было зарегистрировано 2,7 тыс сделок – это на 15% больше, чем в сентябре и 50% больше, чем в октябре 2017 года.

Ипотека и валютные колебания заставляют быть активнее

Сам спрос демонстрирует стабильный рост на протяжении последнего  года. Но  наибольшая активизация покупателей произошла летом, причем не только среди жителей московского региона, но и покупателей в других регионах, говорит ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. Причин этому несколько.

Одна из основных причин – это повышение ипотечных ставок (сначала информационный фон вокруг этого, а потом и реальное увеличение процентов по кредитам).

Ипотека продолжает оставаться главной возможностью купить квартиру: по некоторым проектам комфорт-класса ее доля достигает 80%. У покупателя, который рассматривал ипотеку, сейчас нет гарантий, что ставки не будут расти. Поэтому он перестраховывается и решается на покупку, поясняет гендиректор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова.

Игра на повышение со стороны банков и информационный уже подтолкнула покупателей (особенно тех, кто долго подбирал варианты) к сделкам. Что подтверждают ипотечные данные.

Октябрь стал также рекордным для по заключенным ипотечным сделкам на рынке новостроек Московского региона: 8,1 тысячи, что на 28% выше, чем в сентябре. В среднем же в течение года ежемесячно заключалось около 6 тысяч ипотечных сделок, отмечают в ЦИАН.

Вторая причина, которая подталкивает покупателей к сделкам – это ослабления рубля на фоне санкций. Многие вкладчики предпочли забрать свои сбережения из банков и вложить  их в недвижимость, продолжают эксперты.

"Банки, чтобы удержать деньги у себя, были вынуждены поднимать процентные ставки по вкладам и накопительным счетам и до конца года эта тенденция может продолжиться", - считает ведущий аналитик ЦИАН. 

Подливает масло в огонь и предстоящий переход на проектное финансирование и прогнозы по поводу резкого повышения цен в этой связи. "Еще одним психологическим фактором, вызвавшим активизацию покупателей, является волна слухов "о запрете ДДУ", хотя на самом деле ДДУ не запрещают, меняется лишь механизм расчетов между дольщиком и застройщиком", - добавляет Александр Пыпин.

К причинам, толкающим спрос вверх, аналитики также относят повышение НДС в 2019 году. Влияние этих факторов сохранится и в ближайшем будущем, и спрос пока будет расти, полагают они. Тем более, что впереди Новый год и множество скидочных программ от застройщиков, добавляет Наталия Кузнецова. До конца первого квартала следующего года рост спроса мы точно будем его наблюдать, считает она.

Цены пока сдерживает большой объем предложения

Несмотря на рекордные продажи, застройщики не спешат серьезно поднимать стоимость жилья. В среднем она увеличивается на 1-1,3% в месяц, что можно соотнести готовностью объектов.

Сдерживает цены пока большой объем нового предложения, который ежемесячно пополняет рынок. Так, по информации ЦИАН,  последние четыре месяца девелоперы в среднем ежемесячно выводили около 1,25 млн кв м жилья. Для сравнения, до этого данный показатель составлял 700 тыс кв м.

При этом, рост цен возможен летом 2019 года, когда полностью начнет действовать механизм эскроу-счетов, предупреждает Александр Пыпин.  "До наступления этого момента застройщики постараются нарастить продажи и аккумулировать на своих счетах запас денежных средств, то есть не будут заинтересованы в заметном росте цен", - добавляет эксперт.  

В "Бон Тон" не видят предпосылок для существенных ценовых колебаний на рынке новостроек, тем более резкого скачка. Помимо большого предложения (сейчас

по старым правилам в Московском регионе получено порядка 25 млн кв м разрешений на строительство), рост цен будут сдерживать нерастущие доходы населения, считает гендиректор "Бон Тон". Удорожание новостроек может произойти позже – по мере переформатирования рынка, добавляет она.

Мнение застройщиков

Сами девелоперы отмечают рост продаж по своим проектам. Так, в ФСК "Лидер" сообщили, что спрос в октябре увеличился на 46% по сравнению с прошлогодними показателями, и на 56% относительно сентября.

На это повлияли как внутренние факторы (например, вывод новых проектов на рынок), так и внешние (валютные колебания, предстоящий отказ от ДДУ и повышающиеся ставки по ипотеке), говорит коммерческий директор ФСК "Лидер" Ольга Тумайкина. Внешние факторы привели к тому, что люди перестали откладывать сделки. Покупатели очень активны в преддверии повышения цен.

Крупнейший девелопер Новой Москвы – компания "А101" тоже фиксирует увеличение сделок. Так, с августа по октябрь продажи квартир во всех проектах ТиНАО выросли примерно на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов. Рост спроса спровоцировало подорожание на 5,6% (до 109,2 тыс рублей рублей за кв м) самого популярного предложения - квартир комфорт-класса, поясняет он.

Дмитрий Цветов также указывает на тенденцию, которая наметилась в этом году: все больше людей приходили в офисы продаж чуть раньше, чем планировали изначально. Основная мотивация: "потом будет дороже". Причины все те же – повышение ставок, информационный фон вокруг долевого законодательства.

Об аналогичном тренде рассказали и в Группе ПСН. В третьем квартале, несмотря на традиционную сезонность, рынок активизировался, объемы и количество сделок заметно увеличились, отмечает вице-президент по розничным продажам Группы ПСН Екатерина Тейн.

Сейчас цены растут, и причиной тому является постоянное обновление предложения выводом новых объемов в текущих проектах и старта новых проектов на рынке.

"Например, за третий квартал 2018 года в ЖК "Гринада" рост средневзвешенной цены в реализации, несмотря на вывод нового объема предложения, составил 6%. В тоже время рост цен в проекте составил уже порядка 9,2%, и здесь имеет место внеплановое повышение цен. Раньше такой рост мог наблюдаться в течение всего года, а не квартала", - говорит Екатерина Тейн.

Застройщики считают, что рост спроса сохранится в ближайшее время. "При отсутствии дальнейших колебаний ипотечных ставок спрос будет постепенно расти до июля 2019 года, когда все новые квартиры начнут продаваться через эскроу-счета. Цены будут реагировать на уровень спроса и рост стадии готовности домов, для резких колебаний в этом случае оснований нет", - считает Дмитрий Цветов.

По мнению Ольги Тумайкиной, в ближайшие 2-3 года рост стоимости недвижимости продолжится, но увеличение цен буде сильно зависеть от поправок в законодательство, которые в итоге будут приняты.

Что касается потенциального скачка в ближайшие год-полтора, то в данном случае все будет зависеть от курса рубля и состояния платежеспособности спроса, считает вице-президент по розничным продажам Группы ПСН

Пока более вероятен прогноз постепенного роста цен в старой Москве в целом. Несмотря на выход большого объема новых проектов, за последний год общий объем предложения по старой Москве снизился на 10,4% в октябре  по сравнению с прошлогодним октябрем  (с 3581 до 3210 тыс кв м соответственно). Это связано с тем, что объем новых проектов гораздо меньше объемов, которые были выведены в продажу в предыдущие годы. Эксперт не исключает, что старой Москве спрос будет превышать предложение, что является предпосылкой для повышения цен.

Знаете ли вы о реформе долевого строительства и эскроу-счетах?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');?>