Получили передышку: как рынок жилья в России переживет переход на эскроу-счета

3612
фото: shutterstock.com

Ранее премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил критерии, которые позволяют российским застройщикам достраивать долевые дома по старым правилам. Эксперты считают, что это позволит наиболее плавно перестроиться на новую модель.

Было определено два критерия, при которых строительство дома может продолжаться без открытия эскроу-счетов. Степень готовности многоквартирного дома должна составлять не менее 30%. Однако, здесь есть ряд уточнений. Так, при работе по договору о развитии застроенной территории, комплексном освоении или при наличии обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность или по сносу ветхого и аварийного жилья,  степень готовности проекта может составлять 15% и выше.

Порог в 6% установлен для проектов застройщика, включенного в перечень системообразующих организаций, и при условии, что общая площадь его строительства в четырех и более регионах превышает 4 млн кв м. Сегодня данные критерии выполняют только два крупнейших застройщика: ПИК и ЛСР. Такой же порог установлен для компаний, взявшихся за завершение проблемных объектов.

Второй критерий  качается числа заключенных договоров долевого участия. Оно должно составлять минимум 10% от количества жилых и нежилых помещений в жилом доме.

Кроме этого, региональные власти могут сами определить критерии достройки домов без открытия эскроу-счетов, заключив специальное федеральное соглашение. Но в таком случае регионы несут полную ответственность за завершение строительства.

С 1 июля в России меняется схема долевого строительства: застройщики больше не смогут привлекать средства граждан напрямую. Деньги дольщиков будут храниться на специальных счетах в банках – эскроу-счетах, а девелоперы будут возводить дома на кредитные средства, полученные у банков.

Стоит отметить, что большинство начатых жилых проектов будут достраиваться по старым правилам. Всего сейчас в стройке по всей России находится 130 млн кв м будущего жилья.

По нашим подсчетам, 95% будут достраивать по старым правилам, сказал вице-премьер Виталий Мутко. Когда речь шла об этих критериях, коллеги-губернаторы просили предоставить им возможность устанавливать их. Мы такую возможность им дали. Но пока ни одной заявки, отметил вице-премьер.

Минстрой в ближайшее время выпустит форму заявления застройщиков о степени готовности проектов. Для подтверждения строительной готовности есть два варианта. «Либо регион в течение месяца примет нормативный документ и наделит тот или иной орган исполнительной власти правом подтверждать строительную готовность. Если нет, то это будут делать кадастровые инженеры", - пояснил замминистра Никита Стасишин.

Компромисс власти и бизнеса найден

Эксперты считают принятые критерии компромиссным вариантом между властью и бизнесом, который позволит наиболее безболезненно перестроиться на новую модель финансирования строительства жилья. Сама старая модель будет доживать еще два-три года.

Власти услышали мнение девелоперов, утвержденные критерии  приемлемы для отрасли, они позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась, говорит председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

"Если смотреть шире, то благодаря этим критериям, девелоперы получили некоторую передышку, своего рода переходный период для освоения новой схемы реализации новостроек через эскроу-счета. Соответственно, можно будет избежать резкого всплеска цен на все проекты", - отмечает она.

Наибольшая часть проектов останутся в прежнем правом поле, что позволяет провести плавный переход на проектное финансирование, продолжает гендиректор РАСК Николай Алексеенко.  Этот фактор достаточно серьезно сдержит среднюю стоимость кв м на рынке: цены могут повыситься из-за введения эскроу на 3,5-4% к концу года, а с учетом того, что вероятно на июньском совещании ЦБ снизят ключевую ставку, дополнительным стимулом будет удешевление ипотеки, считает эксперт.

По мнению управляющего партнера  компании "Метриум" Марии Литинецкой,  самое главное, что особые критерии будут применяться к застройщикам, достраивающим проблемные комплексы обанкротившихся девелоперов. Такие объекты зачастую оказываются уже практически распроданными, а значит, не интересными инвестору. Ограничив для таких компаний доступ к средствам дольщиков, власти рискуют не найти застройщика, согласного завершить проблемный объект. Достраивать его в таком случае придется за счет бюджетных средств, поясняет она.

Что же касается понижающих порогов для системообразующих предприятий, то здесь, с одной стороны, просматривается некоторое нарушение прав коммерческих застройщиков. С другой стороны, этим предприятиям придется заканчивать стройки за девелоперами-банкротами, решение представляется справедливым, отмечает Ирина Доброхотова.

Системообразующим предприятиям менее подвижны в плане изменений различных бизнес-процессов и структуры, и они больше подвергаются рискам при смене правовой парадигмы. В  случае реализации этих рисков, проблемы системообразующих компаний переходят из разряда финансовых в категорию крупных социальных проблем федерального уровня, добавляет глава РАСК. Однако, наличие преференций скажется на конкурентной среде в отрасли – данные компании смогут значительно дольше оставаться в прежнем правовом поле.

Сам переход на эскроу-счета негативно отразится на объемах строительства в России. Новая модель осложнит бизнес для малых застройщиков, а они составляют подавляющее большинство среди игроков в отечественном девелопменте, отмечает Мария Литинецкая.

 Из более чем 3 тыс компаний, порядка 85% девелоперов возводят не более 30 тыс кв м. жилья (три пятиэтажных дома). Им труднее будет получить проектное финансирование, так как обычно они работают на рынках с очень низкой рентабельностью. Очевидно, что огромное количество малых застройщиков уйдет из бизнеса, приостановят строительство, либо произойдет слияние с крупными игроками, что в итоге приведет к росту цен.

Что думают сами девелоперы

Сами застройщики считают утвержденные критерии лояльными и дающими возможность перестроиться на новые правила с минимальными потерями и без резких скачков цен на жилье.

Безусловно, это даст дополнительное время компаниям скорректировать свою работу. Особенно актуально это для небольших региональных компаний, которым для перехода на новый формат может потребоваться существенно больше времени, чем крупным московским девелоперам, говорит директор по маркетингу федеральной компании "Талан" Наталья Гарифуллина.  Поэтому важно, что есть возможность установления регионом собственных критериев для продолжения работы застройщиков по ДДУ.

Сейчас отсрочку фактически получают все, поэтому в целом на рынке ценовая политика пока не изменится, говорит коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. По нашим оценкам, порядка 85% всего строящегося в Москве жилья удовлетворяют требованиям. Площадь объектов, которые придется перевести застройщикам на новую модель, составит около 2 млн кв м из 18 млн строящихся. Что касается проектов, которые возможно придется переводить на "новые рельсы", то в них застройщики могут снизить цены, чтобы ускорить продажи. Повышать цены в таких корпусах во всяком случае точно смысла нет.

 "Впрочем,  девелоперы могут изменить рекламную политику: жилые дома с продажами по эскроу-счетам будут позиционироваться как сверхнадежные объекты вложений. Причем они станут первыми на столичном рынке", - полагает Наталья Козлова.

В основном квартиры будут  продаваться по старым правилам, поэтому реформа не повлияет на ценовую политику, считает гендиректор Level Group Кирилл Игнахин. Процесс замещения продлится 3-5 лет. Таким образом, плавный переход строительной отрасли на новую модель финансирования поможет сохранить стабильную и естественную динамику цен, спроса и предложения.

Замгенерального директора ГВСУ "Центр" Петр Садовничий полагает, что после перехода на эскроу-счет, цена продаваемых метров вырастет за счет привлечения проектного финансирования и невозможности вовлечения средств дольщиков на этапе реализации проекта. По разным оценкам удорожание составит от 10 до 15%. Что касается спроса, то его будут определять множество макро- и микроэкономических факторов.

Для формирования дополнительной ликвидности и "финансовой подушки" девелоперы могут повысить цены на проекты, продающиеся по ДДУ, не исключает Наталья Гарифуллина.  В перспективе год-два на рост стоимости будет влиять не только инфляционные показатели, но и амбиции конкретных застройщиков. Хотя последнее слово останется за покупателем. Разумеется, проекты, перешедшие на эскроу, имеют большую степень защиты. Что касается разночтений, то споры могут носить единичный характер.

Сами новые правила регулирования девелоперского рынка направлены как раз на то, чтобы обезопасить дольщиков, очистить отрасль от недобросовестных застройщиков, сделать рынок прозрачным, отмечают в пресс-служба "Группы ЛСР".  

В реалиях проектного финансирования преимущество получат компании, которые могут рассчитывать на приемлемые проценты банковского кредитования благодаря своему опыту и репутации. Очевидно, что у "Группы ЛСР" – одного из крупнейших застройщиков федерального уровня с 25-летним стажем – нет проблем ни с тем, ни с другим. В сложившейся ситуации мы при любых экономических сюжетах сможем достичь необходимых целей, говорят в компании.

Основной риск, по мнению застройщиков, сейчас связан с финансированием не самых ликвидных новостроек. Пока не разработан механизм поддержки девелоперам, которым банки откажут по тем или иным причинам в финансировании. В этом случае строительство может остановиться, что создаст проблемы дольщикам и местными властям, отмечает Кирилл Игнахин.

Что касается самой оценки готовности объектов, то в приложении к постановлению приведена развернутая методология оценки степени готовности объекта. Это исключает возможные разночтения или неверное толкование. Но как это будет исполнено, покажет время, говорит Петр Садовничий.

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>