Распродавать полгода: Москва втрое нарастила объемы построенного жилья

3910
фото: shutterstock.com

За квартал объем введеного жилья составил 1,3 млн кв м, его можно распродать  примерно за 7-9 месяцев, говорят эксперты.

Москва по итогам первого квартала почти на треть выполнила годовой план по вводу недвижимости, об этом сообщил заммэра столицы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин.

По данным Стройкомплекса, за первые три месяца в столице было построено 2,7 млн кв м  недвижимости, из них – порядка 1,3 млн кв м жилья. Это в три раза выше объемов за аналогичный период прошлого года. Тогда было введено 742 тыс кв м недвижимости, из них 371 тыс кв м пришлись  на жилье.

"Несмотря на то, что уже введена почти треть от годового плана, темпы строительства в городе остаются довольно высокими. В этом году планируется сдать около 8,5 млн кв м различной недвижимости, в том числе 3,5 млн квадратов жилья", - отметил Марат Хуснуллин, чьи слова приводит пресс-служба Стройкомплекса.

Если объемы построенного жилья выросли втрое, то спрос на квартиры в новостройках в первом квартале увеличился на четверть. По данным Росреестра, в столице было зарегистрировано 19,8 договоров долевого участия (ДДУ) против 15,9 тыс ДДУ годом ранее.

Интерес покупателей к жилью в новостройках сохраняется на высоком уровне семь месяцев подряд, отмечает руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов. "Во многом это объясняется ожиданием предстоящей реформы долевого строительства, которая повлечет за собой коррективы в работе всех участников рынка недвижимости. Таким образом, государство предпринимает надлежащие меры, чтобы защитить деньги дольщиков от недобросовестных застройщиков и сделать строительную отрасль устойчивой и максимально прозрачной", - говорит он.

Стоит отметить, что месячный объем жилищного строительства впервые за долгое время показал рост, пусть и небольшой. Так, по данным Росстата, в марте 2019 года в эксплуатацию было введено 5,6 млн кв м жилья, что на 0,6% больше, чем в прошлом марте. Хотя по итогам квартала объемы все равно снизились: на 5,6% до 14,8 млн кв м. 

Само трехкратное увеличение объемов введенной недвижимости в столице связано с девелоперской активностью и ростом числа разрешений, которые застройщики получили. В 2016 году и 2017 году было выдано большое число разрешений на строительство, это происходило, в том числе, на фоне восстановления после кризиса конца 2014-2015 годов. Сейчас введенные метры – это те самые проекты, стартовавшие в предыдущие 2,5 – 3,5 года, поясняет председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова.

Увеличение ввода можно связывать с ростом рынка в целом. Большинство столичных новостроек к моменту ввода бывают распроданы почти полностью, остается порядка 10-20% объемов после ввода в эксплуатацию, продолжает руководитель консалтинговой и брокерской компании "ТОП Идея" Олег Ступеньков. Дефицита квартир при этом не наблюдается, и на экспозиции также большие объемы не зависают, как это зачастую бывает в регионах.

При этом, сами статистические данные по вводу жилья выглядят довольно странно, так как в начале года никогда не сдается много жилья, отмечает управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. Так, в 2017 году в первом квартале было введено 322 тыс кв м, а в тот же период 2018 года – 286 тыс кв м. На этом фоне рост ввода в первом квартале 2019 года до 1,3 млн кажется аномальным, не исключено, что мы имеем дело со статистической ошибкой. 

Хотя в целом цифра в 1,3 млн кв м для столицы относительно небольшой объем предложения, продолжает эксперт. По данным "Метриум", сейчас на рынке новостроек Москвы в продаже представлено 33,6 тыс квартир. При среднемесячном объеме поглощения в 4,1 тыс лотов, данный объем будет распродан чуть более чем за 8 месяцев.

Аналогичную точку зрения озвучили и в "БЕСТ-Новострой". Например, в прошлом году в Москве (включая Новую Москву) было продано порядка 5 млн кв м жилья или 92,3 тысячи квартир и апартаментов. Учитывая текущие темпы продаж (по итогам первого квартала они снизились до 2,5 тыс квартир ежемесячно), объем в 1,3 млн кв м можно распродать такими темпами примерно за 7-9 месяцев.

При этом, надо понимать, что 1,3 млн кв. метров – это только введенное жилье, на рынке продолжают реализовываться и строящиеся проекты, отмечает Ирина Доброхотова. По подсчетам аналитиков bnMAP.pro, имеющиеся запасы жилья в Москве можно реализовать примерно за два года, а в Новой Москве – за полгода (без учета вывода новых объемов).

Гендиректор Level Group Кирилл Игнахин напротив считает, что для столичного рынка жилья 1,3 млн кв м готового жилья – это очень много, особенно для первого квартала. Такой объем строительства составляет порядка 16% от общей площади всего текущего строительства. Вместе с тем нужно понимать, что продажи начинаются задолго до ввода жилья в эксплуатацию. В проектах массового сегмента к моменту завершения строительства могут быть распроданы порядка 70-80% квартир. Так что значительного влияния эти готовые новостройки на рынок не окажут, во всяком случае они практически не составят конкуренцию строящимся объектам.

Такие объемы могут оказать влияние на цены, но не значительное, считают эксперты. Рост объемов ввода, безусловно, должен сказаться на увеличении средней цены кв м, так как вырастет доля жилья в высокой степени строительной готовности, то есть наиболее дорогого. Однако девелоперы продолжат выводить на продажу новые проекты на нулевом или начальном цикле строительства, где средняя цена  кв м наиболее низкая, это может нивелировать рост цены, считает Ирина Доброхотова.

На стоимостную динамику оказывает влияние не только текущий объем предложения, но и другие факторы. По нашим прогнозам, из-за предстоящих поправок в 214-ФЗ, по итогам 2019 года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте увеличится на 8%, говорит Мария Литинецкая. По итогам квартала 2019 года рост уже составил 2,2%.

Введенные в эксплуатацию новостройки не окажут влияния на рынок, во всяком случае в масштабах всей Москвы. Возможно, на локальном уровне появление готовых для заселения современных жилых комплексов снизит интерес ко вторичным объектам,  полагает Кирилл Игнахин.

Мы уже увидели первую волну роста цен, которая была в большей степени спровоцирована информационным влиянием – покупатели оживились в связи с ожиданием перехода новостроек на продажи по эскроу. Однако не за горами и вторая волна роста цен, предпосылок для их снижения нет, добавляет Олег Ступеньков.

Сам первый квартал, как правило, не самый показательный период. По некоторым проектам бывали неоднократные переносы сроков ввода, и часть объема оказалась сдана в эксплуатацию в первом квартале вместо предыдущего года. Однако совокупно к концу года ввод жилья может превысить 4 млн кв м. По данным bnMAP.pro, к вводу в эксплуатацию в 2019 году заявлено 279 корпусов с квартирами в Москве и Новой Москве, это порядка 4,6 млн кв м жилья.

По прогнозам "Метриум", в целом объем ввода жилья в России будет находиться на текущем уровне 80 млн кв м. Однако, начиная с 2021 года, показатель продемонстрирует отрицательную динамику за счет снижения девелоперской активности из-за поправок в 214-ФЗ. Часть застройщиков, особенно в регионах, уйдут с рынка, посчитав бизнес нерентабельным, заключает Мария Литинецкая.

 

Связанные компании:
render('/layouts/_poll');?> render('/layouts/_sendpulse');?>