Точка роста: цены в Новой Москве стремятся к максимуму

Наталья Густова 3909
фото: shutterstock.com

Стоимость жилья в новостройках достигла максимума за последние пять лет за счет увеличения спроса. Но уже в этом году ситуация может измениться, говорят эксперты. 

Территория Новой Москвы в ушедшем году стала из одной точек роста первичного рынка: число сделок с каждым месяцем увеличивалось, цены тоже росли. Так, стоимость квадратного метра в новостройках на присоединенных территориях по итогам года увеличилась почти на 16%, достигнув отметки в 115 тыс рублей. Такой рост зафиксирован впервые за последние пять лет, рассказали в "Метриум". 

Сильнее всего за год подорожали студии – сразу на 41,7% до 3,7 млн рублей, однушки и двушки выросли в цене на 19% и на 17% соответственно. Аналогичное подорожание квартир (на 16%) в новомосковских новостройках зафиксировали и аналитики ЦИАН. По данным агентства недвижимости "Бон Тон", стоимость квадратного метра в комфорт-классе в Новой Москве увеличилась еще сильнее – на 17,3%.

Почему новостройки подорожали

Среди причин столь значительного повышения цен эксперты называют – растущий спрос. Только в декабре активность покупателей в Новой Москве увеличилась более чем на 19%. Причем в некоторых жилых комплексах объем продаж показал троекратный рост, отмечают в ЦИАН.

Об увеличении продаж говорили и сами власти. Спрос на жилье в Новой Москве в 2018 году увеличился почти на 50%, рассказал руководитель департамента развития новых территорий города Москвы Владимир Жидкин. По его словам, это является следствием комплексного развития территорий: строительства дорог, метро и объектов социальной инфраструктуры. Сам спрос на протяжении всего года подстегивала ипотека, доля сделок по которой доходила до 65%.

Эксперты также указывают на тенденцию, связанную с перетеканием спроса в Новую Москву. Присоединенные территории развиваются, что привлекает и тех покупателей, которые раньше рассматривали область, и тех, кто ориентировался на "старую" Москву, отмечает гендиректор агентства недвижимости "Бон Тон" Наталия Кузнецова. В пользу Новой Москвы говорит более привлекательный бюджет покупки (по сравнению с Москвой в старых границах), удобная транспортная доступность и ввод новых станций метро.

Само повышение цен также было обусловлено высокой стоимостью жилья в новых корпусах и проектах. Так, средняя цена предложения в домах на начальной стадии строительства в конце прошлого года была всего на 1,4% ниже, чем по рынку в целом, говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.

Кроме этого, объем вывода нового предложения на присоединенных территориях продолжал снижаться. Только за последние два месяца показатель упал на 41%. Свое влияние на цены оказал информационный фон вокруг перехода на проектное финансирование и повышение НДС, добавляет гендиректор агентства недвижимости "Бон Тон".

Мнение застройщиков

Застройщики тоже заявляют о высоком росте продаж и значительном повышении цен. Так, в 2018 году в московском регионе продано на 29% больше квадратных метров, чем в 2017 году, говорит гендиректор ГК "МИЦ" Даромир Обуханич. "Если оценивать финансовые показатели, то они выросли более чем на 30% за прошедший год. Это связано, в первую очередь, с выходом на рынок новых проектов", - поясняет он. На рост покупательской активности также повлияли предстоящие законодательные изменения. Цены в проектах компании ГК "МИЦ" в Новой Москве выросли почти 40%, в то время как в среднем показатели повысились на 30%.

Объем новых контрактов ГК "А101" (крупнейший игрок на рынке Новой Москвы) от продажи жилой и коммерческой недвижимости в 2018 году составил 39,5 млрд рублей, что на 58% больше показателей 2017 года. Низкие ипотечные ставки и привлекательные условия покупки обеспечили увеличение спроса на квартиры почти 50% относительно 2017 года, говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.

Сами покупатели сегодня хотят максимально персонализировать жилье под свои запросы и потребности, продолжает Даромир Обуханич. Поэтому при выборе объекта особое внимание они уделяют планировке. При прочих равных от 30% до 70% решений зависит именно от нее. Например, сейчас будущих жильцов все чаще интересует кухня большей площади (ради этого они готовы рассмотреть комнаты меньшей площади) и квартиры с отделкой, добавляет он. В проектах ГК "А101" также существенно выросла доля предложения квартир с отделкой: с 25% до 40%.

Кроме этого, благодаря доступной ипотеке (пока ставки держались на минимальных значениях), покупатели могли выбрать квартиры большей площади, отмечает Дмитрий Цветов. Поэтому большую часть ушедшего года мы наблюдали увеличение площади продаваемых квартир в среднем на 5 квадратов.

Год будет непростым

Несмотря на столь оптимистичное положение дел, текущий год станет непростым для рынка новостроек Новой Москвы, как и в целом первичного рынка, считают эксперты. На это повлияет, во-первых, отказ от долевого строительства, повышение НДС, снижение покупательской активности. Во-вторых, повышающиеся ипотечные ставки. Именно первичный рынок присоединенных территорий может оказаться наиболее чувствительным к росту ипотечных ставок, так как при относительно небольших бюджетах в нем отмечается максимальная доля ипотечных сделок, поясняет Мария Литинецкая.

"Кроме того, после существенного роста цен в 2018 году, застройщикам ТиНАО все сложнее будет конкурировать со старомосковскими проектами. В декабре средняя цена в Новомосковском округе оказалась всего на 11% ниже, чем в объектах, расположенных в районах "старой" Москвы за МКАД", - добавляет она. В целом 2019 год для рынка новостроек Новой Москвы будет непростым и противоречивым, считает эксперт.

Дмитрий Цветов также прогнозирует снижение спроса в этом году на фоне роста ипотечных ставок, примерно на 20%. "В этих условиях большие квартиры станут не по карману большей части аудитории, поэтому скоро в общей структуре предложения мы можем увидеть рост доли студий и однокомнатный квартир, а также сокращение доли многокомнатных квартир", - полагает эксперт.

В "Бон Тон" напротив ожидают прироста продаж, минимум такого же, как и в 2018 году. Спрос поддержит улучшение транспортной доступности: на новых территориях в этом году планируется запуск четырех станций метро, что приведет к аккумулированию спроса, считает Наталия Кузнецова.  

Что касается дальнейших ценовых перспектив, то они будут также будут зависеть от предстоящих изменений в законодательстве, ипотечных ставок и налогов. По мнению гендиректора ГК "МИЦ", в 2019 году цены могут вырасти до 30%. Это будет связано и с экономическими, и с законодательными факторами.

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" полагает, что не стоит ждать резкого скачка цен на новомосковские новостройки в 2019 году. По его словам, суммарно они могут подорожать на 17%. При этом, если покупатель окажется не готов к такому увеличению, большинство участников рынка скорее всего согласятся на сокращение собственной маржи, и уже в экономическую модель будущих проектов заложат более плавный ценовой рост, не исключает эксперт. 

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>