Заработать на котловане: сколько принесут инвестиции в новостройки по эскроу

Наталья Густова 8393
фото: shutterstock.com

Прирост стоимости квартиры во время строительства сократится, но несильно.

Вложения в стройку

Каждую десятую квартиру в московских новостройках покупают, чтобы вложить деньги. К таким выводам пришли аналитики компании "Бон Тон", изучив распределение спроса среди покупателей квартир на первичном рынке. Самым популярным форматом квартирных инвестиций являются квартиры комфорт-класса, на них приходится 59% сделок. Причем за последние пять лет это показатель вырос на 17%. Это связано с выходом проектов по привлекательным ценам, которые появляются на месте бывших промзон. На бизнес-класс приходится чуть больше трети инвестиционных сделок.  А вот премиальное жилье, наоборот, растеряло своих инвесторов: его доля сократилась почти в шесть раз с 17% до 3%.

В  "МИЭЛЬ-Новостройки" отмечают почти двукратный рост частных инвестиций на столичном рынке новостроек. Доля инвестиционных сделок сейчас составляет порядка 10-12 %, тогда как в прошлом году этот показатель был равен 6-7%, говорит генеральный директор компании Наталья Шаталина. По ее мнению, такой прирост вызван перспективой изменения схемы продаж (переход на эскроу), а также ожиданием роста цен и ипотечных ставок.  

Самих инвесторов можно разделить на тех, кто приобретает один лот или несколько для дальнейшей сдачи их в аренду или перепродажи, говорит руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Первую группу сложно выделить из общей массы данных. Если говорить о московских инвесторах, которые покупают сразу несколько квартир, то по итогам первого квартала на них пришлось 5%. Это на 2% меньше, чем в 2014 года, и на 4% - по сравнению с первым кварталом прошлого года.

"После высоких показателей в начале 2015 и 2016 годов (по 11%) активность частных инвесторов снижается третий год подряд. Если в середине 2010-х годов покупатели чаще покупали жильё в инвестиционных целях, то в период кризиса лоты покупали, прежде всего, для себя", - говорит эксперт.

Основные инвесторы квартир в столичные новостройки – это сами москвичи, жители регионов покупают квартиры в основном для себя. Наибольшим спросом пользуются самые ликвидные предложения: те квартиры, которые впоследствии легко продать или сдать в аренду, это компактные однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а также студии с удачными планировками, недалеко от метро. По данным ЦИАН, частные инвесторы чаще всего вкладываются  в однушки – на них приходится почти треть сделок, на двушки – четверть.

Сами девелоперы говорят, что количество инвестиционных сделок в их проектах растет (ну, или по крайней мере, не снижается).

В ГК "МИЦ" доля инвестиционных сделок сейчас составляете порядка 15-20%. Ранее эта отметка держалась на уровне 10%, отмечает коммерческий директор компании Дмитрий Усманов.  Кроме этого, растет доля покупателей из регионов, которые рассматривают московскую квартиру как инвестицию.  Минувший кризис несколько снизил процент региональных инвесторов, однако сейчас их поток вновь возобновляется.

"Мы видим эту тенденцию и будем создавать специальный продукт, который поможет вкладывать средства в столичную недвижимость максимально удобно. Мы уже предоставляем инвесторам услугу внутреннего trade-in, а также прорабатываем возможность сдачи в аренду квартиры силами управляющей компании", - отмечает топ-менеджер.

В ГК ФСК на долю инвестиционных покупателей приходится 5-8%. По сравнению с прошлым годом этот показатель серьезно не изменился, говорит директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина.

Заработать миллион

Самих инвесторов привлекает возможность заработать на приросте стоимости во время строительства дома. За это время стоимость квартиры может увеличиться на 15-20%, говорят эксперты. Например, при стоимости квартиры в 5 млн рублей на этапе котлована можно получить выгоду от 750 тыс до 1 млн рублей.  Еще один вариант – покупка квартиры под аренду, в таком случае доходность будет составлять 5-6%.

Доходность будет зависеть от ряда характеристик (наличие метро, район, ремонт и даже будущее соседи – например, полигон).

Есть проекты, где выгода может превысить и 30%. Такие жилые комплексы застройщики выводят на первичный рынок по максимально привлекательным стартовым ценам, чтобы привлечь первую волну покупателей и повысить узнаваемость проекта, поясняет  руководитель аналитического центра ЦИАН. Например, в одном из ЖК, вышедшем в продажу в конце 2017 года, средняя цена с котлована до монтажа верхних этажей за год выросла на 37%. При начальном цене лота в 5 млн рублей прирост стоимости составил  - 1,8 млн рублей.

Именно поэтому почти половина (46%) инвестиционных сделок приходится на новостройках низкой стадии строительства (котлован, монтаж нижних этажей). Хотя больше трети инвесторов все же не готовы рисковать и покупают квартиры на высоких стадиях строительства, делая ставку на расположение проекта, повышение стоимости квартиры при сдаче дома, улучшение транспортной инфраструктуры, отмечает Алексей Попов.

Как правило, инвесторы вкладываются на самом раннем этапе строительства,  и ищут те проекты, в которых видят потенциал роста стоимости, подтверждает Ксения Цаплина. "К примеру, хороший потенциал у объектов в районах столицы, где давно не было нового строительства. После сдачи в эксплуатацию нового дома в таких локациях цены, как правило, выше вторичного рынка на 40% и более", - отмечает эксперт.

При этом, встречаются новостройки, где прирост стоимости незначительный или  даже отрицательный: когда застройщик вынужден предлагать значительные скидки до 20-25%, добавляет Наталья Шаталина.

Инвестиции будут расти или падать?

О перспективах инвестиций в строящиеся квартиры после перехода на эскроу-счета эксперты говорят достаточно сдержанно.

Пока неясно, как будет развиваться ситуация после действия ограничений. По идее, застройщикам будет выгодно реализовывать часть квартир на начальной стадии строительства для того, чтобы получить более интересную процентную ставку на проектное финансирование. В этом случае инвесторам может быть по-прежнему интересно входить в проект на начальной стадии строительства, полагает Алексей Попов.

Наталия Шаталина, напротив, считает, что  переход застройщиков на проектное финансирование может существенно сократить различия в цене жилья на котловане и на высокой стадии строительства, что снизит их инвестиционную привлекательность.

Застройщики в свою очередь уверены, что в новых реалиях число инвестиционных покупателей вырастет, так как сделки станут надежнее.

Переход на эскроу-счета повысит количество инвестиционных сделок на объектах, считает Дмитрий Усманов. Застройщики, работающие с проектным финансированием, выглядят более надежными в глазах инвестора, а прибыль в размере 12% годовых (которую можно будет получить) делает проект инвестиционно привлекательным.

После перехода на эскроу-счета для долгосрочных инвесторов в плане доходности особенно ничего не изменится, считает директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК. Застройщики, как и раньше, будут открывать продажи квартир в объекте задолго до сдачи дома в эксплуатацию, поэтому инвесторы будут требовать справедливый дисконт, полагает Ксения Цаплина. Дисконт для инвесторов уменьшится, но ненамного с 20-25% до 15-20%.

В "Лидер-Инвест" напротив считают, что с доходность инвестиций в строящееся жилье снизится. С переходом на эскроу-счета девелопер вынужден привлекать проектное финансирование от банка под 12% годовых. Для снижения этой ставки, ему необходимо будет реализовать определенный объем недвижимости, чтобы создать обеспечение банковского кредита. Поэтому очевидно, что на ранней стадии проекта девелоперы также будут предлагать скидки. Но их размер на всем двухлетнем цикле проекта вряд ли превысит 10-15%, что сопоставимо с доходом от обычного депозита, пояснили в аналитической службе "Лидер Инвест".

Ранее глава комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в интервью Вести.Недвижимость заявил, что инвестиционная привлекательность новостроек с переходом на новую схему финансирования жилья может вырасти. Модель эскроу-счетов формирует очень интересный инвестиционный инструмент – гарантированный возврат суммы до 10 млн рублей при покупке строящегося жилья (если обанкротится банк), сказал парламентарий.

 

Куда отправитесь на майские праздники?
Пройти опрос
Спасибо за участие в опросе!
render('/layouts/_sendpulse');*/?>